Existe un término muy importante en las inversiones inmobiliarias, se trata del cap rate que es conocido en español como tasa de capitalización.
El cap rate proporciona una visión instantánea del potencial de retorno de una propiedad y su capacidad para generar ingresos.
En este artículo, explicaremos en detalle qué es el cap rate, cómo se calcula y cuál es el objetivo de esta métrica al momento de invertir en un proyecto de desarrollo inmobiliario.
¿Qué es el Cap Rate o tasa de capitalización?
El cap rate, conocido como tasa de capitalización en español, es una métrica que brinda una evaluación del flujo efectivo mensual de una propiedad.
Esto incluye los ingresos por el alquiler del inmueble, pero también existen varias fuentes adicionales de ingresos que pueden contribuir a la ganancia neta.
Por mencionar algunas, tenemos que si la propiedad posee espacio de estacionamiento disponible, puede generar ingresos adicionales al alquilar dichos espacios a inquilinos o visitantes.
Por otra parte, existe la posibilidad de generar ingresos permitiendo a las empresas colocar letreros o publicidad en la fachada o áreas comunes de la propiedad.
Algunos inmuebles comerciales también ofrecen servicios adicionales como lavanderías o rentan espacios de reunión y áreas de eventos.
Esta variable es utilizada por inversores, propietarios y profesionales del sector para tomar decisiones informadas en el mercado inmobiliario. Está expresada en términos porcentuales que representan la tasa de rendimiento que se obtendría de dicha inversión.
Fórmula del Cap Rate y cómo calcularlo (con ejemplo)
El cap rate se calcula dividiendo la ganancia neta anual de una propiedad (después de gastos y deducciones) por su valor de mercado o precio de compra. La fórmula se expresa de la siguiente manera:
Para calcular esta métrica, primero necesitas determinar la ganancia neta anual de la propiedad.
Para ello debes considerar otro factor como lo es el NOI Net Operating Income (Ingreso Operativo Neto), que se calcula sumando todos los ingresos que genera la propiedad, menos los gastos de mantenimiento y operativos.
Por ejemplo, el NOI Net Operating Income de inmuebles comerciales perciben otras modalidades de ingreso como la renta de espacios de coworking, estacionamiento o bodegas de almacenamiento.
Luego, debes conocer el valor de mercado de la propiedad o su precio de compra. Este valor se refiere al precio actual o al costo de adquisición de la propiedad en el momento en que se realiza la inversión.
Por ejemplo, imagina que estás considerando comprar un departamento para alquilar en una zona céntrica de Villahermosa.
El precio de compra del departamento es de MXN 4,500,000, los ingresos anuales por alquiler son de MXN 620,000 y los gastos operativos anuales suman MXN 90,000.
En este ejemplo, el cap rate de la inversión inmobiliaria en Villahermosa es del 11.77%. Esto significa que puedes esperar un rendimiento del 11.77% sobre el valor de mercado de la propiedad después de deducir todos los gastos operativos.
¿Qué factores afectan la tasa de capitalización?
La tasa de capitalización no es un valor fijo ni estático. De hecho, varios factores pueden influir en esta métrica y es importante saber cuáles son estos elementos:
- Ubicación: las propiedades ubicadas en áreas privilegiadas poseen más potencial para generar ingresos estables. Eso genera que tengan tasas de capitalización más bajas.
- Producto Interno Bruto (PIB) y desempleo: son indicadores importantes para conocer el estado de la economía. Por lo que un PIB bajo y desempleo alto provocará que el cap rate sea alto debido al mayor riesgo de inversión.
- Tipos de interés: cuando las tasas de interés aumentan lo mismo sucede con los cap rates, ya que si suben los costos de los préstamos, los inversores exigen mayor rendimiento para contrarrestar el incremento del costo del capital.
- Capital invertido en una propiedad: las renovaciones que agregan valor a una propiedad, como mejoras en la calidad, pueden aumentar los ingresos potenciales, elevando también el cap rate.
Cap rate: el mejor recurso para tus inversiones inmobiliarias
Ya sea que estés buscando altos rendimientos o estabilidad a largo plazo, esta métrica te proporciona el conocimiento necesario para tomar decisiones fundamentadas.
Si implementas el cap rate, podrás comparar oportunidades de inversión inmobiliaria y comprender la que es más factible para ti. En Proyectos 253 tenemos el proyecto en bienes raíces que necesitas. Contáctanos.
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