Evaluación de Proyectos Inmobiliarios: ¿Cómo se Hace?

Para hacer una evaluación de proyectos inmobiliarios te recomendamos tomar en cuenta diversos factores: ubicación, trayectoria de la desarrolladora inmobiliaria, habitabilidad del inmueble, potencial de inversión, tiempos de entrega, diseño y arquitectura.

El análisis de un proyecto requiere de un enfoque crítico y atención al detalle, de esta manera se puede maximizar el potencial de retorno de la inversión y minimizar riesgos. 

Tanto si eres un inversionista experimentado o nuevo en el mercado inmobiliario, realizar los siguientes pasos te ayudará a tener una visión global y crítica de cada etapa del desarrollo: 

1. Evaluar la ubicación

Este factor es considerado de los más importantes al momento de analizar cualquier inversión, ya que puede determinar si el proyecto es viable o no. 

La ubicación puede influir en la demanda del mercado y en el precio del inmueble. Por eso, es recomendable analizar los siguientes puntos:  

• Accesibilidad a proyectos de infraestructura: la cercanía a servicios de transporte público, aeropuertos y vías de acceso son buenos indicadores. 
• Cercanía a áreas de recreación: un proyecto puede incrementar su atractivo al estar próximo a centros comerciales, educativos y de salud. 
• Calidad de los desarrollos adyacentes, ya que representan una oportunidad para una mayor apreciación del capital. 

2. Valorar la reputación de los agentes inmobiliarios

El historial de los agentes influye en el nivel de riesgo del proyecto. Si la empresa tiene poca experiencia, podría haber problemas legales, retrasos, poca rentabilidad del proyecto o incluso pérdidas en la inversión

Por lo cual, asegurarse de que cuentan con una amplia experiencia y trayectoria en el mercado, es un paso clave en cualquier evaluación. En ese caso, ten en cuenta: 

• El cumplimiento de los plazos: si la compañía ha finalizado otros proyectos en la fecha estipulada y de manera efectiva, es una buena señal. 
• Cumplimiento legal: empresas con una situación financiera estable, que están al día con los permisos y licencias correspondientes, tienen menos probabilidades de presentar retrasos en la construcción. 
• Calidad de construcción: en este punto se realiza un análisis exhaustivo de construcciones anteriores, para verificar: acabados, durabilidad de los materiales y funcionalidad de las estructuras. 

3. Verificar arquitectura y diseño 

El valor real de una propiedad radica en la calidad de su diseño y su nivel de funcionalidad. Ambos aspectos influyen en la habitabilidad, e incluso, pueden aumentar o disminuir su valor en el mercado. 

Hacer un análisis profundo de la arquitectura y diseño, implica considerar lo siguiente: 

• El uso de los espacios: si cumple con una buena distribución, aprovecha eficientemente las superficies y minimiza las áreas disfuncionales, es un bien en el que vale la pena invertir. 
• Consistencia del diseño: un diseño coherente (interior y exterior) incrementa el valor de las propiedades. Especialmente cuando se trata de casas de lujo. 
• Cualidades diferenciales: las tendencias del mercado favorecen la sostenibilidad y la innovación, ya que reducen costos a largo plazo y atraen más compradores potenciales, especialmente si tu objetivo es la reventa de la propiedad. 

4. Investigar precios y valor 

La relación calidad-precio de un proyecto de desarrollo inmobiliario depende de la ubicación y posicionamiento en el mercado.  

Para saber si una propiedad representa una oportunidad de inversión, presta atención a factores como:

• El precio por metro cuadrado: se compara con otros inmuebles de la zona para determinar la competitividad de su precio. 
• Precio general: de las distintas unidades del proyecto. 
• Flexibilidad y planes de pago: los planes que permiten pagar, después de recibir la propiedad, resultan más atractivos para los compradores. 

5. Realizar un análisis competitivo 

Se realiza análisis FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas) para agrupar los resultados de la evaluación del proyecto y el estudio de mercado. Esto te proporciona una perspectiva general de la inversión potencial. 

Este análisis te permite obtener una serie de ventajas competitivas: 

• Aprovechar las fortalezas del desarrollo.
• Disminuir las posibles debilidades.
• Explotar las oportunidades.
• Mitigar riesgos y amenazas. 

Igualmente, con este documento puedes saber de qué manera los competidores han llevado a cabo sus proyectos y tener sus estrategias en el radar. 

6. Estudiar el cronograma de entrega

Gracias a un cronograma de entregas, los inversores y desarrolladores pueden dar seguimiento a la propiedad por igual. También es un archivo esencial para la gestión de riesgos. 

Aquellas empresas que cuentan con un proceso de entrega realista, pueden ofrecer garantías a los inversores (independientemente del tipo de proyecto). 

Por otra parte, es oportuno evaluar las medidas que se han tomado para resolver contingencias, si cuentan con políticas de reembolso o compensación por demoras. 

7. Realizar una comparativa con otros proyectos

Este análisis te permite evaluar proyectos inmobiliarios de manera precisa al compararlos con los competidores.

En este paso se determina si el bien tiene: comodidades mejores, iguales o inferiores que otros. De igual forma, se aprecia su posicionamiento en el sector inmobiliario para entender si llena un vacío o entra en un espacio saturado. 

8. Observar el potencial de inversión 

Al estimar una propiedad, debes tomar en cuenta la apreciación del capital y la demanda del mercado. 

También es conveniente que revises cómo han aumentado de valor otras propiedades del área y qué tan cerca están de otros desarrollos. 

9. Revisar cada paso y puntuarlo

Para tomar decisiones informadas, es conveniente que tomes en cuenta puntuar cada uno de los criterios anteriormente establecidos. 

Factores como: la reputación del desarrollador, la ubicación y el potencial de inversión suelen tener mayor peso. Mientras que los aspectos diferenciadores y el cronograma de entrega pueden tener menor relevancia. 

Una vez que hayas asignado la puntuación para cada criterio, se hace una sumatoria final del proyecto. 

A través de este sistema, puedes hacer una evaluación muy precisa con base en distintos escenarios y variables. 

Con ayuda profesional puedes crear tu propio estudio de viabilidad financiera 

Analizar un proyecto va más allá de considerar la ubicación o precio del inmueble, ya que hay varios factores que pueden contribuir al éxito o al fracaso de la posible inversión. 

Es por eso que un estudio de factibilidad es clave para encontrar propiedades de alto potencial y con el mayor atractivo para los inversores. 

Proyectos 253 puede ser un gran aliado en el proceso de evaluación de proyectos de inversión inmobiliaria. En caso de que quieras invertir en bienes raíces, escríbenos y platiquemos de tu caso.